提供宝贵的经验，我们责无旁贷！”特区的领导干部比其它地方的胆子要大一些、思想要开阔一些，所以很快就接受了林楼的意见。

　　在历史上，特区也是第一个为城市规划立法，第一个将法定图则覆盖全市，第一个将土地与规划统一管理的城市，林楼只是将这个时间提前了而已。

　　然后继续询问各种细节，“林教授，我看您在方案中，建议我们在近期内就将特区所有集体用地完成统征和统转手续，这工作量有点太大了吧？靠近当下市区的集体土地还好说一点儿，很快就会进行开发建设，现在就把集体土地转为国有土地是很合理的，但是更远一些的地方，十年内或许都不会开发，马上就做是不是早了些？”

　　“我觉得一点儿也不早！”这可是限制特区发展的大问题，林楼怎么会忽视？92年和04年，特区分别进行了集体用地的统征和统转手续；但是从集体用地转为国有用地，是需要征地的，征地是需要补偿，且完成征收手续的，许多村并没有彻底完成这个手续，导致特区至今存在着大量未完成征转手续的用地。

　　92年未完成征地的区域，到了04年统转时，由于经济的发展，村民对土地征收收益要求提高非常之多，导致征收价格非常贵，许多用地至今未征收。

　　统征统转宣布之后，全市均发生了“种房保地”，也就是抢建各类违法建筑，使得“房地分离”，房在村民手里，地在名义上是政府的，形成了新的土地二元化的结构，这变相使得特区的非正规住宅(城中村)的容积率迅速提升，许多区域都到了4点几。

　　在特区可供发展的新增用地极少的情况下，这些高容积率的城中村难以通过城市更新提升土地利用效率，村民的补偿要求和拥有的建筑面积非常高；结合特区的高房价，这是一笔巨额的成本，一方面使得城市更新难以推动，另一方面，推动城市更新需要更高的容积率保障利益平衡，使得特区城市的容积率越来越高，许多项目容积率达到10+。

　　“有些问题必须尽快解决，如果不在第一时间解决，日后再想解决，难度就会增加很多倍，甚至于可能会到彻底无法解决的地步！”如今距离92年的第一次统征和统转已经很近了，要是还和原历史中一样，只征收一部分，日后的征收就将变得异常困难。

　　林楼详细地为他们解释了可能会发生的情况，并借用国外的例子进行对比，在城市建设过程中因为拆迁费用日益高涨而逼得城市规划方案无法落地的情况，可不只是特区有。

　　在详实的数据分析以及实实在在的例子面前，几位领导的脸色都变得异常严峻，但是想要解决这个问题，一时间似乎又没有这么能力，这么多土地的补偿款他们是无论如何也拿不出来的。

　　于是林楼又给出了建议，通过制定类似《拆迁法》的条例，来确定赔偿额度，并严格限制违章建筑的产生，希望这些手段能够稍微减少一些损失吧。

　　“林教授，这里的设计又是什么用意？”又有人问道。

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